Центр системных исследований "ИНТЕГРО"

Компания-системный интегратор, занимающаяся разработкой и внедрением автоматизированных информационных систем для организаций, ориентированных на управление ресурсами территорий

Подсистема «РЕЕСТР» (ведение реестров объектов)

1. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ

Под имущественными объектами в Системе понимаются объекты недвижимого и движимого имущества. В настоящий момент ведутся реестры следующих основных групп имущественных объектов:

  • недвижимого имущества:
  • земельных участков;
  • зданий;
  • сооружений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • инженерных сетей и коммуникаций;
  • рекламных мест;
  • прочего недвижимого имущества;
  • объектов приватизации;
  • комплексов помещений;
  • имущественных комплексов;
  • прочего недвижимого имущества
  • движимого имущества:
  • транспортных средств;
  • оборудования;
  • прочего движимого имущества.

1.1. Реестры недвижимого имущества

Каждый объект недвижимого имущества рассматривается в системе «Имущество» как сложная вещь, в которой по Гражданскому кодексу РФ выделяется главная вещь, и принадлежности. Главная вещь в описаниях различных имущественных объектов характеризуется Родительским или основным объектом. Принадлежности описываются как элементы.

1.1.1. Земельные участки

Структура описания земельных участков позволяет учитывать в Системе участки с учетом их специфических особенностей (см. рис. 2):

РИС_2.png
рис. 2 Описание сложного земельного участка
  • адрес и местоположение участка;
  • права/обременения (право собственности, права третьих лиц, сервитуты);
  • ограничения;
  • правовой статус (категория земель, целевое назначение и разрешенное использование);
  • угодья;
  • кадастровые стоимости;
  • части участка;
  • смежества;
  • виды использования (основной, вспомогательный, фактический);
  • площади;
  • связь участка со зданиями/сооружениями;
  • связь участка с инженерными сетями;
  • входящие участки;
  • и т.п.

Структура описания земельных участков позволяет учитывать сложные земельные участки. Такая структура описания земельных участков позволяет учитывать, например, участки, принадлежащие государственным монополиям (например, РАО ЕЭС, РАО РЖД, Газпром и т.п.), у которых земельные участки имеются по всей территории России.

Если у какого-то участка указывается основной участок, тогда у основного участка этот участок автоматически попадает в список входящих земельных участков (см. рис. 3).

РИС_3
рис. 3 Список  входящих земельных участков

Аналогично, если у какого-то участка в список входящих в него земельных участков добавляется новый участок, то у «входящего» участка в качестве основного участка указывается этот земельный участок.

Земельный участок можно «связать» с прочно связанными с ним объектами недвижимости (зданиями/сооружениями, инженерными сетями и коммуникациями).

Описание земельного участка имеет иерархическую структуру, которая позволяет в каждом земельном участке выделять его составные части. Набор атрибутов для описания части земельного участка идентичен набору атрибутов в описании самого участка.

Для учета процедуры разграничения собственности на земельные участки в описание земельного участка включены также данные о земельных спорах, и о переписке. При описании земельных споров для каждого спора в отдельном агрегате описываются процедуры судебного производства, а при описании переписки для каждого письма в отдельном агрегате фиксируются ответы. Информация о переписке, добавленная в земельном участке, автоматически появляется в аналогичном агрегате у адресата переписки – юридического или физического лица. Точно так же ответы, добавленные у земельного участка и касающиеся какого-то земельного участка, автоматически появляются в ответах этого земельного участка на письмо, направленное данному субъекту.

Примечание: указанные агрегаты (о спорах и о переписке) в базовой версии Системы скрыты.

1.1.2. Здания (сооружения)

Структура описания здания и идентичная ей структура описания сооружения позволяет учитывать в здании следующие основные характеристики (см. рис. 4):

  • адреса;
  • права/обременения;
  • ограничения;
  • удобства/благоустройства;
  • конструктивные элементы;
  • пристрои;
  • капремонты;
  • стоимости;
  • виды использования (основной, вспомогательный, фактический);
  • площади помещений;
  • регламентируемые физические параметры (длина, ширина, высота);
  • основания внесения в реестр;
  • основания исключения из реестра;
  • этажи.
Рис41
рис. 4 Структура описания здания (сооружения)

Описание зданий (сооружений) в Системе имеет иерархическую структуру, что позволяет в здании выделять этажи, на этажах — помещения, в помещениях комнаты, а комнатах — части комнат.

С каждым этажом здания (сооружения) может быть связан поэтажный план, представленный в виде графического файла, например, формата *.jpg (см. рис. 5).

РИС_5
рис. 5  Пример поэтажного плана

В Системе под помещением понимается изолированная часть на этаже, имеющая отдельный вход, отображаемая на поэтажном плане, которой присвоен отдельный номер. Характеристики описаний для каждого помещения или комнаты вводятся в Систему с экспликации, включаемой в технический паспорт или выписки из него.

Каждое отдельное помещение на поэтажном плане может быть обрисовано и связано с его описанием на этаже данного здания в Системе. Если с каждой комнатой на этаже связать, например, договор аренды, тогда можно определить, сколько комнат (помещений) на каждом этаже свободно и может быть, например, сдано в аренду (выставлено, к примеру, на аукцион).

Помещения на этажах здания имеют такую же структуру описания, что и все здание (см. рис. 4). У каждого помещения, комнаты и даже части комнаты можно указать своего собственника или пользователя.

Из описаний помещений формируется реестр как жилых, так и нежилых помещений в зданиях.

В каждом здании (сооружении) можно выделить и описать отдельно пристрой. Это, практически, здание (сооружение) в здании (сооружении).

В отдельном реестре сооружений учитываются различные инженерные сооружения (например, мосты, транспортные развязки, мачты, опоры и т.п.).

1.1.3. Инженерные сети и коммуникации

Структура описания инженерных сетей и коммуникаций позволяет описать практически любой вид инженерной сети или коммуникации. Инженерные сети и коммуникации описываются в Системе как сложные наземные, воздушные или подземные инженерные сооружения, состоящие из основы, сооружений как элементов, оборудования, материалов.

В инженерных сетях и коммуникациях учитываются следующие основные характеристики (см. рис. 6):

  • адреса;
  • права/обременения;
  • ограничения;
  • стоимости;
  • капремонты;
  • технические параметры;
  • коммуникации (участки);
  • элементы коммуникации;
  • аварии;
  • поверки;
  • реконструкции;
  • технические паспорта.
РИС_6
рис. 6 Структура описания инженерной сети

Описание инженерных сетей и коммуникаций построено таким образом, что позволяет вести не только учет самих сетей, но и создать реестр источников и приемников, реестр материалов, реестр оборудования, учитывать элементы коммуникации.

Каждая сеть и каждый элемент коммуникации содержит описание технических параметров, в которых используется справочник единиц измерений. Таким образом, Система позволяет описать различные виды инженерных сетей и коммуникаций.

Каждая коммуникация может быть связана с земельными участками, через которые она проходит, а также со зданиями/сооружениями, к которым она подходит.

1.1.4. Имущественные комплексы

В качестве имущественных комплексов могут выступать как предприятия со своими основными и вспомогательными средствами, так и совокупность имущества, объединенного по какому-то иному признаку. Каждый имущественный комплекс может быть отнесен к определенному юридическому лицу.

Имущественный комплекс описывает следующие основные характеристики (см. рис. 7):

  • права/обременения;
  • стоимости;
  • элементы комплекса;
  • финансовые показатели;
  • основания внесения в реестр;
  • основания исключения из реестра.
РИС_7.png
рис. 7 Структура описания имущественного комплекса

В элементах комплекса указываются ссылки на объекты из всех реестров Системы (рис. 7).

1.1.5. Рекламные места

Система позволяет осуществлять учет рекламных мест и рекламных конструкций, рассоложенных на этих местах. Структура описания рекламного места позволяет учитывать следующие основные характеристики (см. рис. 8):

  • права/обременения;
  • ограничения;
  • адреса и место расположения;
  • рекламная конструкция;
  • согласования.
РИС_8.png
рис. 8 Структура описания рекламных мест

1.1.6. Объекты приватизации

Объекты приватизации – это сложная вещь, в которой выделяется главный объект, и элементы. Структура описания объекта приватизации позволяет учитывать следующие основные характеристики (см. рис. 9):

  • права/обременения;
  • ограничения;
  • стоимости;
  • финансовые показатели;
  • финансовые показатели;
  • элементы объекта приватизации;
  • заседания комиссии;
  • план приватизации;
  • оценщики.
РИС_9.png
рис. 9 Структура описания объекта приватизации

С каждым объектом приватизации связывается заседание комиссии по приватизации, на которой было принято решение о приватизации данного объекта с указанием протокола и присутствующих членов комиссии, а также описание плана приватизации данного объекта.

1.1.7. Объекты незавершенного строительства

К объектам незавершенного строительства относятся либо здание, либо сооружение. Структура описания объекта незавершенного строительства позволяет учитывать следующие основные характеристики (см. рис. 10):

  • права/обременения;
  • ограничения;
  • адреса;
  • технические паспорта;
  • стоимости;
  • основания внесения в реестр;
  • основания исключения из реестра.
РИС_10.png
рис. 10 Структура описания объекта незавершенного строительства

1.1.8. Комплексы помещений

Под комплексами помещений в Системе понимается совокупность помещений, имеющих общее свойство. В качестве комплекса помещений можно завести совокупность отдельных помещений, которые, сданы в аренду одному арендатору (объект аренды), или же на которые как на один объект в регистрационной палате зарегистрировано право собственности.

Структура описания комплекса помещений позволяет учитывать следующие основные характеристики (см. рис. 11):

  • права/обременения;
  • ограничения;
  • элементы комплекса;
  • основания внесения в реестр;
  • основания исключения из реестра.
РИС_11.png
рис. 11 Структура описания комплекса помещений

Если в здании, которое указано как основное, в этажах занесены отдельные помещения, входящие в состав комплекса, тогда в агрегате «Элементы комплекса помещений» заносятся требуемые помещения как ссылки на конкретные помещения в основном здании. Если же отдельные помещения в этажах основного здания по какой-либо причине не занесены, тогда элементы комплекса помещений не заполняются.

1.1.9. Прочее недвижимое имущество

Прочее недвижимое имущество предназначено для учета недвижимого имущества, которое не отнесено ни к одному из перечисленных выше видов или же которые собственник сам учитывает как прочее недвижимое имущество.

Структура описания прочего недвижимого имущества позволяет учитывать следующие основные характеристики таких объектов (рис. 12):

  • адреса;
  • права/обременения;
  • ограничения;
  • стоимости;
  • основания внесения в реестр;
  • основания исключения из реестра.
РИС_12.png
рис. 12 Структура описания прочего недвижимого имущества

Для связи описываемого объекта с земельным участком можно указать связь с конкретным земельным участком как ссылку на участок из реестра земельных участков. В этом случае у выбранного земельного участка появится связь с данным объектом.

1.2. Реестры движимого имущества

В системе ведется учет следующих объектов движимого имущества:

  • транспортных средств;
  • машин и оборудования;
  • прочего движимого имущества.

1.2.1. Транспортные средства

Транспортное средство описывается в Системе в соответствие с техническим паспортом на это транспортное средство.

В транспортных средствах учитываются следующие основные характеристики (рис. 13):

  • права/обременения;
  • ограничения;
  • стоимости;
  • основание внесения в реестр;
  • основание исключения из реестра.
РИС_13
рис. 13 Структура описания транспортного средства

1.2.2. Машины и оборудование

Каждое оборудование представляет собой сложную вещь, в которой выделяется родительский (основной) объект как главная вещь, и части оборудования как принадлежности. Каждая часть описывается точно так же, как и само оборудование.

Структура описания оборудования позволяет учитывать в Системе следующие основные характеристики (рис. 14):

  • документы;
  • технические параметры;
  • части оборудования.
РИС_14.png
рис. 14 Структура описания оборудования

Как родительский объект, так и каждая часть оборудования может быть связана с элементом коммуникации, на котором они установлены.

1.2.3. Прочее движимое имущество

Реестр прочего движимого имущества позволяет учитывать любой вид движимого имущества, не отнесенного к выделенным видам. Таким образом, структура описания данного объекта учета носит универсальный характер, и позволяет учитывать следующие характеристики (рис. 15):

  • права/обременения;
  • ограничения;
  • адреса;
  • стоимости;
  • основания внесения в реестр;
  • основания исключения из реестра.
РИС_15.png
рис.15 Структура описания прочего движимого имущества

В этом реестре описываются также доли, паи и акции.

1.3. Реестры субъектов права

В Системе ведутся реестры следующих субъектов имущественных отношений:

  • юридических лиц
  • физических лиц и индивидуальных предпринимателей
  • консолидированных лиц

В Системе ведется единый реестр субъектов права, Каждый субъект, описанный в реестре, может выступать одной из сторон какой-либо сделки, причем один и тот же субъект может совершать несколько сделок с имущественными объектами. И в результате того, что субъект описан в Системе один раз, достигается возможность полной идентификации и «привязки» каждой сделки к субъекту.

Описание каждого субъекта права в Системе является достаточно полной, и позволяет формировать практически все необходимые документы по сделкам (см., например, рис. 16).

РИС_16.png
рис. 16 Структура описания юридического лица

Для учета процедуры разграничения собственности на земельные участки в описание субъектов права (юридических и физических лиц) включены также данные о переписке. При описании переписки для каждого письма в отдельном агрегате фиксируются ответы. Информация о переписке, добавленная в субъекте и касающаяся определенного земельного участка, автоматически появляется в аналогичном агрегате у данного земельного участка. Точно так же ответы, добавленные у субъекта и касающиеся какого-то земельного участка, автоматически появляются в ответах этого земельного участка на письмо, направленное данному субъекту.

Примечание: указанный агрегат (о переписке) в базовой версии Системы скрыт.

1.3.1. Юридические лица

Структура описания юридического лица позволяет учитывать следующие основные характеристики (рис. 16):

  • адреса;
  • объекты права;
  • банковские счета;
  • участники;
  • контактные лица;
  • средства связи;
  • лицензии;
  • статистические коды;
  • виды деятельности;
  • регистрация;
  • численность коллектива;
  • структурные подразделения.

В объекты права Система автоматически добавляет те имущественные объекты, у которых в правах/обременениях указаны права данного субъекта на объект.

1.3.2. Физические лица (индивидуальные предприниматели)

Структура описания физического лица подобна структуре описания юридического лица с тем лишь отличием, что у физического лица имеется возможность описать документы, удостоверяющие личность (рис. 17).

Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, однако он зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в Государственном реестре физических лиц, т.е. в отличие от обычного гражданина у него будет заполнен агрегат «Регистрация юридического лица/индивидуального предпринимателя».

_РИС_17
рис. 17 Структура описания физического лица

1.3.3. Консолидированные лица

В качестве консолидированных лиц может выступать совокупность физических лиц, которые в сделках участвуют как одно лицо (например, несовершеннолетние со своими опекунами или родителями). Состав консолидированного лица описывается ссылкой на физических лиц (рис. 18).

_РИС_18
рис. 18 Структура описания консолидированного лица