ИнМета-Кадастровая оценка включает в себя следующие подсистемы:
- Распределенная в масштабе региона подсистема сбора информации об объектах недвижимости.
- Подсистема массовой компьютерной кадастровой оценки объектов недвижимости в масштабах всего региона
- Подсистема администрирования
- Подсистема автоматического определения кодов видов использования объектов оценки с использованием машинного обучения.
Подробнее подсистемы описаны ниже.
1. Распределенная в масштабе региона подсистема сбора информации об объектах недвижимости
Основные компоненты Подсистемы сбора информации об объектах недвижимости:
- Компонента автоматизированного формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.
- Компонента автоматизированного формирования запросов и ответов на уточнение характеристик объектов недвижимости в органы местного самоуправления.
- Компонента формирования и приема деклараций о характеристиках объектов недвижимости от их собственников или пользователей (в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ № 318 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» от 04.06.2019).
- Компонента учета данных рынка недвижимости (в соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ № Д22И-1109 «Требования к формату предоставления сведений о данных рынка недвижимости» от 08.11.2017).
Рисунок 1.1. Главная страница АИС ГКО
1. Компонента автоматизированного формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке
Компонента автоматизирует процесс формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, который включает в себя импорт данных об объектах недвижимости (в том числе графические данные), подлежащих государственной кадастровой оценке, из Росреестра.
Рисунок 1.2. Архитектура АИС ГКО и ее взаимодействие с внешними организациями
2. Компонента автоматизированного формирования запросов и ответов на уточнение характеристик объектов недвижимости в органы местного самоуправления
Компонента автоматизирует формирование запросов в органы местного самоуправления на уточнение характеристик объектов недвижимости.
Основные функции компоненты:
- автоматизированное формирование запросов в органы местного самоуправления на уточнение характеристик объектов оценки. Компонента позволяет выполнять более пятидесяти видов запросов, таких как уточнение вида использования объекта недвижимости, наличие инженерных коммуникаций и возможность подключения к ним, данные рынка объектов недвижимости, данные по ветхому и аварийному жилью, наличие в сельском населенном пункте магазина, общеобразовательной школы, данные по торгам, проводимым муниципалитетами, и другие;
- автоматизированное формирование ответов Органами местного самоуправления на запросы по уточнению характеристик объектов оценки. Органы местного самоуправления уточняют характеристики объектов недвижимости в АИС ГКО, влияющие на кадастровую стоимость, по каждому объекту оценки, прикладывают подтверждающие электронные документы (при наличии);
- учет запросов и ответов по уточнению характеристик объектов недвижимости;
- автоматизированное формирование в бумажной форме запросов и ответов.
Рисунок 1.3. Процесс уточнения данных об объектах оценки
3. Компонента формирования и приема деклараций о характеристиках объектов недвижимости от их собственников или пользователей
Компонента позволяет правообладателю объекта недвижимости подать декларацию об уточнении характеристик, влияющих на кадастровую стоимость объекта недвижимости. Сведения из деклараций могут учитываться при кадастровой оценке.
Основные функции компоненты:
- передача характеристик объектов недвижимости от заявителя в Бюджетное учреждение в электронном или бумажном формате;
- проверка Бюджетным учреждением предоставленной информации по объектам недвижимости со сведениями из Единого Государственного Реестра Недвижимости;
- уведомление в адрес заявителя с указанием учтенной информации, содержащейся в декларации, а также неучтенной информации и причин, по которым она не была учтена;
- автоматизированное формирование декларации в бумажной форме.
Рисунок 1.4. Взаимодействие правообладателей объектов оценки с АИС ГКО
Рисунок 1.5. Декларация, сформированная АИС ГКО
4. Компонента учета данных рынка недвижимости
В соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ № Д22И-1109 «Требования к формату предоставления сведений о данных рынка недвижимости» от 08.11.2017, компонента позволяет вести учет данных рынка недвижимости.
Основные функции компоненты:
- учет данных о рыночных ценах объектов недвижимости;
- учет данных по сделкам с объектами недвижимости;
- учет данных об источниках информации.
Рисунок 1.6. Сведения о рынке недвижимости
2. Подсистема массовой компьютерной кадастровой оценки объектов недвижимости в масштабах всего региона
Рисунок 2.1.
Подсистема массовой компьютерной оценки объектов недвижимости Автоматизированной информационной системы обеспечения кадастровой оценки автоматизирует процесс массового определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и подготовки информации для формирования отчетности по результатам проведения государственной кадастровой оценки.
Основные компоненты Подсистемы массовой компьютерной оценки объектов недвижимости:
- Компонента подготовки к расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости.
- Компонента расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.
- Компонента подготовки отчета по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости (в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ № П/028 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки» от 06.08.2020).
- Компонента интеграции с КО-Инвест для автоматизированного получения данных справочников УПСС.
1. Компонента подготовки к расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости
Компонента автоматизирует процесс подготовки к расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Основные функции компоненты:
- группировка объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости на группы и подгруппы выполняется исходя из кодов расчета вида использования объектов и значений ценообразующих факторов;
- анализ данных недвижимости по сегментам объектов недвижимости;
- подготовка моделей для методов расчета кадастровой стоимости;
- назначение моделей расчета группам объектов оценки;
- учет сведений о ценообразующих факторах, их значениях, характеристиках моделей оценки объектов недвижимости, обосновании выбора подходов оценки для групп объектов недвижимости, характеристиках качества полученных моделей оценки;
- анализ изменений объектов, пришедших на дооценку, для принятия решения о необходимости переоценки в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;
- упрощение процесса дооценки вновь учтенных или ранее учтенных объектов недвижимости (при изменении количественных и (или) качественных характеристик) для определения кадастровой стоимости в случае внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ «О Государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 (ред. от 31.07.2020);
- ведение истории по оценке изменений с момента получения информации по объекту недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.
Рисунок 2.2. Группировка объектов недвижимости
Рисунок 2.3. История объекта по задачам оценки
2. Компонента расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости
Компонента автоматизирует процесс массового и индивидуального расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Основные функции компоненты:
- массовый расчет кадастровой стоимости по группам (подгруппам) объектов недвижимости в соответствии с настроенными для них методами расчета;
- построение моделей оценки объектов недвижимости;
- контроль качества массового определения стоимости объектов недвижимости;
- индивидуальный расчет кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости;
- учет результатов расчета кадастровой стоимости.
Компонента расчета кадастровой стоимости дает возможность построения моделей оценки объектов недвижимости с использованием следующих подходов: сравнительного, доходного, затратного или индивидуального.
Для сравнительного подхода реализованы методы:
- метод статистического (регрессионного) моделирования;
- метод типового (эталонного) объекта недвижимости;
- метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС);
- метод моделирования на основе средневзвешенного значения УПКС граничащих земельных участков.
Для доходного подхода реализованы методы:
- метод прямой капитализации;
- метод капитализации земельной ренты;
Для затратного подхода реализованы методы:
- метод затрат на межевание и оформление прав;
- метод затрат на замещение с использованием справочников УПСС/УПВС;
- метод расчета кадастровой стоимости на основе стоимости частей объектов.
Рисунок 2.4. Экранные формы компоненты
3. Компонента подготовки отчета по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости
Компонента автоматизирует процесс подготовки отчета по государственной кадастровой оценке.
Основные функции компоненты:
- автоматизированное формирование отчета в форматах XML и Excel с результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и информацией, использованной при определении кадастровой стоимости;
- обоснование выбора методов оценки.
Рисунок 3.1. Отчеты итогов ГКО
4. Компонента интеграции с КО-Инвест для автоматизированного получения данных справочников УПСС
Для взаимодействия с программным интерфейсом (далее API) сервиса предоставления справочных данных «КО-ИНВЕСТ»* (далее Сервис) с целью получения справочных данных по объектам недвижимости для осуществления их массовой кадастровой оценки в автоматизированной информационной системе государственной кадастровой оценки АИС ГКО (разработчик ЗАО ЦСИ «Интегро») реализованы следующие функции:
- импорт таблиц из КО-ИНВЕСТ в АИС ГКО;
- проставление объектам оценки соответствующих справочных объектов.
Данные функции оптимизируют процесс установления кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке объектов недвижимости методом затрат на замещение с использованием справочников УПСС.
Межсервисное взаимодействие между АИС ГКО и КО-ИНВЕСТ позволяет избавить пользователей от рутинных операций по заполнению справочников в системе АИС ГКО и получать всегда актуальные данные по запросу онлайн.
Рисунок 4.1. Схема взаимодействия с КО-Инвест
3. Подсистема администрирования
Подсистема включает в себя ведение следующих реестров:
- реестр муниципальных образований;
- реестр организаций;
- реестр пользователей;
- реестр ролей;
- реестр сотрудников.
Сотрудникам организаций и муниципальных образований назначаются роли (функции), которые определяют их права в ИнМета-Кадастровая оценка. Для работы сотрудника в ИнМета-Кадастровая оценка, необходимо его зарегистрировать в ИнМета-Кадастровая оценка в качестве пользователя.
ИнМета-Кадастровая оценка позволяет проводить аутентификацию пользователей через Единый сервис идентификации и аутентификации РФ (ЕСИА).
4. Подсистема автоматического определения кодов видов использования объектов оценки с использованием машинного обучения
Для автоматизации процесса определения кодов видов использования объектов оценки разработана подсистема автоматического определения кодов видов использования объектов оценки, которая включает в себя модуль «ИнМета — Машинное обучение» (далее по тексту – «Модуль»), работающий на основе алгоритмов машинного обучения.
Подсистема работает следующим образом (см. Рисунок 1). Администратор системы АИС ГКО создает модель для определенного вида объектов недвижимости и выбирает команду в АИС ГКО «Обучить». Модуль на основе имеющихся в реестре данных обучает модель. Далее пользователь может использовать Модуль для определения кодов видов использования. Пользователь импортирует в систему объекты недвижимости, поступившие из Росреестра, и выбирает действие — определение кодов видов использования. Модуль, используя обученную модель, проставляет (прогнозирует) коды импортируемым объектам. При этом модуль для выбранного кода определяет точность прогноза. Если Модуль «сомневается» — точность прогноза ниже определенного порога или есть другие коды с близкой точность прогноза, то Модуль предлагает пользователю самому выбрать код для этого объекта, предлагая возможные коды, отсортированные по точности прогноза. После проверки пользователем предлагаемых кодов — он выбирает команду «Применить» и коды сохраняются в системе АИС ГКО.
Рисунок 5.1. Автоматическое определение кодов расчета с использованием технологии машинного обучения